【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】由於受到一連串的消費者訴訟打擊，最近美國房仲業(yè)都籠罩在一股低氣壓當(dāng)中，從業(yè)人員全都惶惶不可終日，支撐美房仲業(yè)百年的收費機制即將大變革，服務(wù)費收費比例可能因而下滑，近百萬經(jīng)紀(jì)人也可能被迫離職、轉(zhuǎn)職！
 
關(guān)注國內(nèi)外房仲業(yè)發(fā)展的房仲全聯(lián)會不動產(chǎn)智庫研究發(fā)現(xiàn)，繼2023年幾家大型房仲公司跟消費者庭外和解之後，2024年3月15日全美最大的房仲經(jīng)紀(jì)人組織「全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會」(NAR)也不再上訴，同意和解，並在未來4年內(nèi)支付4.18億美元(約125.4億臺幣)的高額賠償金給賣屋消費者。
 
房仲全聯(lián)會理事長王瑞祺指出，整起事件的癥結(jié)點就在於房仲服務(wù)傭金的收取方式，美國長期以來房仲的收費機制是由賣方屋主付費，買方並不付費，而且這收費機制又沒有太多談判空間，賣方經(jīng)紀(jì)人拿到服務(wù)費後，再跟買方經(jīng)紀(jì)人拆分(一般會是五五分)。
 
其中，在美國密蘇里州(Missouri)一起集體訴訟(class-action)官司當(dāng)中，聯(lián)邦陪審團調(diào)查發(fā)現(xiàn)NAR與幾家大型房仲經(jīng)紀(jì)公司合謀拉高房仲服務(wù)費(傭金)，造成賣屋人權(quán)益受到損失。2023年10月以來被控的房仲公司都陸陸續(xù)續(xù)庭外和解，同意支付一筆鉅額和解金當(dāng)作賠償。
 
據(jù)了解，這包括號稱是美國最大的房仲凱勒威廉地產(chǎn)公司(Keller Williams Realty)就同意支付7000萬美元(約21億臺幣)和解金作為賠償，並修改其一些經(jīng)紀(jì)人指導(dǎo)方針。Anywhere Real Estate同意支付8350萬美元(約25億臺幣)和解金，而Re/Max也同意支付5500萬美元(約16.5億臺幣)和解金。Anywhere Real Estate旗下子公司包括知名的科威國際不動產(chǎn)(Coldwell Banker)、21世紀(jì)不動產(chǎn)、蘇富比國際物業(yè)等。
 
根據(jù)房仲全聯(lián)會不動產(chǎn)智庫會長張欣民觀察，NAR這次放棄再上訴，選擇庭外和解，並同意支付4.18億美元的鉅額賠償金，主要是這已遠(yuǎn)比先前法院判賠的18億美元賠償金低很多，若再繼續(xù)上訴，最終加上懲罰性罰款可能會高達54億美元， NAR此舉顯然有忍痛進行止血的味道。
 
房仲全聯(lián)會不動產(chǎn)智庫總會長林金雄指出，過去一百年多來美國房仲業(yè)在NAR的運作下有一套非常完整的聯(lián)賣制度(Multiple Listing Services，MLS)，凡是NAR會員房屋物件委託都上架MLS，但在聯(lián)賣合約中已經(jīng)硬性的將要付給房仲傭金指引放上去，雖然NAR對外不斷主張傭金可以協(xié)商，但長期以來美國房仲業(yè)收取房屋成交總價5~6％的服務(wù)費，已經(jīng)成為市場慣例。
 
從這幾起集體訴訟的相關(guān)資料來看，房仲全聯(lián)會不動產(chǎn)智庫發(fā)現(xiàn)發(fā)起訴訟的賣方指控，他們一開始就沒被告知這筆服務(wù)傭金有大約一半是要付給買方經(jīng)紀(jì)人；買方經(jīng)紀(jì)人並沒有直接服務(wù)賣房子的他們，為什麼要由他們來付費；服務(wù)傭金太高，又難有協(xié)商空間；此一付費結(jié)構(gòu)導(dǎo)致買方經(jīng)紀(jì)人傾向於引導(dǎo)買方去買更高價的房子，進而也推升房價；此舉是一種市場不公平競爭行為(anticompetitive conduct)，違反了反托拉斯法(Antitrust Law)。
 
據(jù)了解，為求這一起訴訟能順利和解，NAR同意從2024年8月17日之後，調(diào)整其相關(guān)交易遊戲規(guī)則，打破長期以來其壟斷市場的一些規(guī)定，也藉此擺脫過去有違反反托拉斯法的這頂大帽子。其一是，也是最關(guān)鍵的一點，將不再強制賣方付買方經(jīng)紀(jì)人傭金，這將是美國房仲業(yè)百年來最大變革；其二是，NAR旗下MLS聯(lián)賣系統(tǒng)中有關(guān)房屋物件列表，不再提包含經(jīng)紀(jì)人傭金的信息；其三是，取消經(jīng)紀(jì)人必須訂閱MLS服務(wù)才能獲得傭金的規(guī)定。
 
這幾起集體訴訟的結(jié)果，意味著美國從1990年代以來房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的營運方式將產(chǎn)生重大變化，並可能對美國房仲產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生重大衝擊。不動產(chǎn)智庫會長張欣民指出，其影響層面可能有以下幾點：
 
一、賣方經(jīng)紀(jì)人將不再是服務(wù)傭金的主導(dǎo)者。此後服務(wù)傭金將由買賣方及其經(jīng)紀(jì)人各別協(xié)商決定，這將改變美國長期以來房仲傭金的收費結(jié)構(gòu)。
 
二、服務(wù)傭金比例可能會大幅調(diào)降。根據(jù)美國當(dāng)?shù)貙I(yè)研究機構(gòu)TD Cowen Insights指出，傭金收費比例可能會大幅下降25~50％。
 
三、房仲可能出現(xiàn)離職潮。此一巨大變動預(yù)計讓房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)面臨優(yōu)勝劣汰的大洗牌，已有人悲觀估計可能有高達100萬的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人可能被迫轉(zhuǎn)行，離開這一個行業(yè)。
 
四、房價可能因而作修正。
 
五、NAR以及MLS的領(lǐng)導(dǎo)地位可能受到挑戰(zhàn)甚至式微。全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會NAR是美國最大的不動產(chǎn)組織，目前擁有150萬個會員。
 
美國房仲業(yè)大地震，臺灣房仲業(yè)會不會受到影響，房仲全聯(lián)會理事長王瑞祺笑笑說，當(dāng)然不會，主要是兩國收費機制完全不一樣，臺灣是買賣方兩邊各別收費，相對比美國的方式更公平，未來他們很有可能就會改為類似臺灣的收費方式。其次，臺灣現(xiàn)在並沒有獨大的、排外式的聯(lián)賣系統(tǒng)，當(dāng)然不會有類似聯(lián)合壟斷的情事發(fā)生。此外，大型跨國房仲品牌跨入臺灣，當(dāng)然是入境隨俗，必須遵守臺灣法令規(guī)範(fàn)，也不會有美國的收費問題產(chǎn)生。
 
最後，王瑞祺理事長還是呼籲房仲同業(yè)，本著誠信公開透明的原則，為廣大買賣屋民眾來服務(wù)，讓每個人都能完成人生的大夢，這才是房屋仲介業(yè)存在的最大價值與意義，消費者的需求獲得滿足，就不會有類似美國消費者集體訴訟的事情發(fā)生！